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自住+投资,黄山公寓又一股新势力

发布于2019-08-09 分类:本地楼市 来源:黄山市民网 编辑:方小园

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过几天,又要拍地了。

土拍是房价的风向标,能预判最新的房价体系。


01

回顾最近两年的土拍,城东板块率先站上了高度,东辰府7500元/平米的楼面地价也是目前黄山城区名副其实的单价地王。

房价上涨的规律往往都是从热门板块最先开始,越热门的板块最先涨价,地价在很大程度上反应出区域的价值所在。

上个月,城东江景大盘天都江苑(楼盘详情户型图相册地图0559-2322222)引发千人认筹的火爆场面,人多其实不足为奇,让人惊叹的是,房子含车位高达60万认筹金的高门槛依旧挡不住购房者的热情。

其实大家都很明白,一是在城东板块的地价早在2018年已经破7,地价已经重塑城东板块的房价体系;

二是当前限价政策下一二手房高达3000元之多的倒挂差价,就这种倒挂差价对于购房者而言,赶上这趟车的确是要少奋斗好几年。

因而,大家都倍加珍惜在城东板块1万以下房价这绝无仅有的机会。


正当城东板块低价盘的大门无情的关闭时,幸运的是这里还留有一扇窗。

海伦公寓(楼盘详情户型图相册地图0559-2328826),70年产权,住宅性质,民用水电,可落户、可上学均可满足住宅的一切资源附属价值。

最为友好的是,7000+ 的售价无疑是城东板块留给购房者最后的温暖。

02

海伦公寓地理位置极其优越,和火车站仅一路之隔,火车站多少年来一直作为城市窗口的位置,承载着一座城市的记忆,也代表着一座城市的繁荣。

火车站的位置在一座城市里,经过多年的沉淀和积累,周边都拥有着良好的商业氛围和密集的人口聚集,特别是在交通和商业配套上都是极为成熟的。

往东100多米处,是原长途汽车站的旧址,如今已经规划为邻里中心。


对于这座邻里中心的理解,并非楼盘配建那种邻里中心予以等同。楼盘配建的邻里中心是基于社区配套的便民服务,体量小形态单一。

那么这座邻里中心,作为黄山首个区域性邻里中心的试点,在业态上包含邻里中心应有的社区配套以及社区服务之外,同时农贸市场、购物、休闲、娱乐等也应有尽有。

也就是说,这个邻里中心不是对某一楼盘的便民服务,而是覆盖区域性的一个商业配套,是一个区域性的新型商业综合体。

那么,随着将来邻里中心的建成,不仅是完善城东区域的商业配套,这也是对于城东商业体的一个互补。

通常在城市中心地段,在商业综合体的开发中,往往都配建公寓产品。其原因是小面积的公寓更能承载更多的城市人口。商业繁荣和人气本身就是一个相互辅助相互促成的关联关系。

反过来看,也就是说公寓对于地段的依赖性本身也很高。

03

长期以来,在房地产投资中,都是做增值保值的价值最大化。增值保值一方面是源于房价的上涨,另一方面则是租金的回报率。

公寓一直以来是作为城市商品房中租赁回报率最高的物业之一,特别在未来房地产市场存在不确定性的因素之下,

那么作为理性的房产投资者,在房产投资中除了博涨增值之外,稳定的租金回报率也将作为房地产保值增值的重要组成部分。

善于将房产投资放在一个相对长的周期内来做稳定的增值保值才是最稳妥的选择。

我们做一些简单的数据分析会更加直观,按照黄山目前房地产市场的租金水平来测算,一套90方精装两室的租金价格大约在1500元/月左右。

但这类房子在主流地段的总价都已经在100万之上。那么按照租金回报率来看,年回报2%不到。

目前在市场上,一居室的精装公寓月租金大约1200-1300元左右,公寓的主力总价30万出头,公寓租金年回报率大约在4%到5%左右,其总价不过两居室的三分之一。

这只是常规租赁的一种投资回报模式,海伦公寓地处火车站的位置,有着先天的流量优势,黄山作为国际旅游城市,在如今网络时代,短租公寓经营模式迎来很好的发展机会。


如果有心经营,在短租市场中才是真正体现公寓租金回报的价值最大化。

海伦公寓毗邻火车站的位置,这种优越的交通环境和自带流量IP,出色的空间舒适性等等都是完全具备做短租经营的优越条件。

同样我们做一些保守的测算,在交通和配套如此成熟的地段支撑下,我们按照年平均房价160元/晚一个相对很低的快捷酒店标准评估,当然周末和大型节假日的房间价格远高于这个房价水平。

如果年入住率达到50%,其实从目前黄山一些短租经营的公寓来看,50%的入住率绝大多数都是比较容易达到的。

那么对应的年租金在3万左右,年回报率至少在8%以上。也就是说一套房子,我们抛开增值不说,差不多十来年就能收回所有成本。投资回报率的确是蛮诱人的。

作为市中心位置小面积低总价的公寓来说,首付仅9万出头的投资,不仅拥有高回报的预期,同时还能兼顾增值,无疑是长期持有一个理想的投资选择。

04

海伦公寓主力户型面积42-48平米,和传统的公寓相比,海伦公寓4.2米的开间设计,比目前市场主流主卧室3.9米的开间更为舒适。

因为面宽够阔绰,可以从容安置书桌、衣柜等极为丰富的收纳空间。

不仅在于做足面宽的同时,进深也有亮点,从样板间的实景可以直观的看到,虽然做不到独立的一室一厅布局,但进深的尺度也能满足多元的用途。



放下一张床后,还有宽裕的活动空间。放上一张沙发,再搭配个茶几,也绰绰有余,或者用着布置一个下棋或喝茶的小天地,都非常美妙。

甚至还可以在大面积落地窗前,再隔一处空间做阳光多功能房,晾晒也好,茶室也好,都是能满足的,这样丰富的布局规划在租赁市场上也是能做出更高的溢价空间。

当然这都是从居家的角度来做空间功能布局,除此之外,海伦公寓也很适合年轻人创业工作室的空间规划,由于开间和进深的尺寸的合理搭配,不仅从面宽上可以布局文件柜解决很多文件收纳。

另一方面,进深的尺度除了摆放工位之外,也还能预留出一个可供接待、洽谈聊天的休闲区域。作为一些小型工作室的需求也是恰好不过的选择。

前段时间也遇到一些咨询,为老人买套房子养老,对于老人的居住用房最核心的考虑因素就是老人的生活半径范围,因为老人的常用的交通工具是步行或者公交,所以尽可能在一公里范围内解决所有衣食住行的生活配套,同时兼顾交通和医疗等等。


海伦公寓,以城东板块优越的地理位置,阔绰的空间和功能布局几乎满足到公寓需求的所有人群,

在这里,你可以为了户籍、学区资源或者说为了城东的配套资源购买,你也可以做长租或短租经营的投资购买,

你可以做短时期的自住过渡型或者养老购买,你还可以做创业的工作室购买等等...

在城东板块,这个最后的价格洼地,能够兼顾自住,投资,学区,办公等多种需求组合,单价7000+,首付仅9万+的房子,的确是卖一套少一套,

这可能是城东板块7字头最后的绝唱,也是当下挤进城东最近的一次机会。

-END-


以上信息仅供参考,最终以开发企业公布为准。本稿件为黄山房产网-黄山二手房独家原创稿件,版权所有,引用或转载请注明出处。

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